加快发展保障性租赁房，让更多新市民和年轻人安居乐业。

让更多新市民和年轻人安居乐业(民生)

住房关系民生福祉。“十四五”规划纲要提出，以人口流入量大、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁房供应，着力解决困难群体和新市民住房问题。

如何让更多的新市民和年轻人安居乐业？作为住房保障体系的重要组成部分，保障性租赁房有哪些特点？世界各地有哪些值得借鉴的经验和做法？记者进行了采访。

坚持小户型、低租金，主要面向符合条件的新市民、年轻人等群体。

“终于，我有了自己的厨房和卫生间。50平米的一居室，月租2000元，和合租价格差不了多少，但是环境好多了！”前来选房的年轻人王晖(音译)对位于四川成都南华家园的经济适用房项目非常满意。

推开门，湖蓝色的窗帘，浅灰色的地板，沙发，茶几，衣柜都井井有条，“小清新”的装修风格很符合年轻人的审美。

“项目是统一户型，统一装修。租客可以签一到五年的合同，租金会是区域均价的九折。三年租期内不会涨价。”负责项目运营的成都高投资产管理有限公司副总经理李嘉玲介绍。

近年来，我国加快完善以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。与公租房主要面向城镇住房和收入“双困”家庭不同，保障性租赁房主要面向符合条件的新市民、年轻人等群体。一般没有收入门槛。同时，坚持小户型、低租金原则，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段、同品质市场的租赁房源。

“新市民、年轻人等群体多为刚毕业参加工作的大学生或农民工。小户型、廉租房既能满足基本居住需求，又能最大限度地减轻租房费用负担。此外，在公共资源有限的情况下，以小户型为主的设计也能尽可能增加住房供应。”以及住房和城乡建设部相关负责人。

2021年末，我国常住人口城镇化率达到64.72%，流动人口3.85亿人。人口向经济发达地区和城市群聚集的趋势明显。浙江工业大学副校长余小芬说，目前在京、沪、广、深、杭等大城市，租房者占常住人口的40%以上。

与庞大的租赁需求相比，这些城市的住房租赁市场整体结构性供给不足。“市场出租屋以个人出租为主，租赁关系往往不稳定。大户型和高价房供大于求，小户型和廉租房供大于求。新市民和年轻人‘买不起房，租不好’的问题更加突出。”余小芬认为，加快发展保障性租赁房，有利于完善住房保障体系，进一步推进以人为核心的新型城镇化；也有利于合理释放住房需求，缓解房价上涨压力，促进房地产市场平稳健康发展。

主要利用存量土地和住房建设，引导多主体投资和多渠道供应。

加快发展保障性租赁房，解决“土地从哪里来”是关键。

大城市，尤其是中心城区，土地资源稀缺，拿地成本高，容易推高房价和房租；郊区土地成本相对较低，但通勤距离较长。

去年，大学毕业的林博搬到了天津市南开区的王顶堤店——龙湖冠宇店。他对通勤的便利感兴趣:“在公司上班走路10分钟左右，最近的地铁站也就600米左右。周末出去玩也很方便。”

两年前还是一个长期闲置的宿舍，现在焕然一新，入住率一直保持在97%以上。“我刚接手的时候，这里的房间设施都老化了，有的屋顶还漏水。将其改造成保障性租赁房项目，既盘活了低效闲置资源，又降低了企业投资成本，一举多得。”据公寓负责人介绍，该项目正在申请执行民用水、电、热价格，可进一步降低企业运营成本和未来租户的支出负担。

根据国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁房的意见》(以下简称《意见》)，保障性租赁房主要利用集体所有建设用地、企事业单位闲置土地、工业园区配套用地和存量闲置住房建设用地，并适当利用新增供应的国有建设用地。

《意见》提出，进一步完善土地支持政策。比如，利用非住宅存量土地和非住宅存量房屋建设保障性租赁房，取得保障性租赁房项目合格证后，水、电、气价格按居民标准执行；将工业园区配套用地面积上限从7%提高到15%；等一下。

“主要利用存量土地和住房建设引导多主体投资、多渠道供应，是不同于以往保障房建设的新思路。”据住房和城乡建设部有关负责人介绍，这改变了过去政府是住宅用地的唯一供应者，房地产开发商是住房的唯一供应者的局面。“目前农村集体经济组织、企事业单位、园区企业、住房租赁企业等各方参与热情较高。”

据统计，目前70%的保障性租赁房是利用现有土地和房屋建设的。北京今年在充分利用存量闲置房屋和企业自有土地建设保障性租赁房的同时，规划租赁住房用地约307公顷，近八成将用于建设保障性租赁房；厦门将部分闲置公房、安置房改造为保障性租赁房，专门向环卫工人、公交司机等基层公共服务人员提供1000多套(间)。

经济适用房，租的住的好。屋内有各种家具家电，视听区，书吧，健身房等。设置在公共场所，24小时保安值班...这些已经成为很多保障性租赁房项目的标配。为了更好地满足新市民和年轻人的居住需求，住建部制定了相应的标准，提出集中租赁住房可以根据市场需求的实际情况和建筑物周边商业服务网点的分布情况，增加相应的服务功能。比如，宿舍型租赁住房建筑中的公共区域可以增加公共厨房、娱乐活动等服务空间，房间内应增加储物空间。

应同时采取财政、税收、金融等支持政策，加快发展保障性租赁房。

广东省广州市白云区人和镇凤和村，既保留了青砖砌墙、雕花屋檐的岭南特色，又融合了音乐酒吧、文艺杂货铺等时尚气息。以前的小村庄现在充满了活力。

“这里原本有200多间空房。我们通过微改造建设了经济适用房租赁房，平均租金价格在每月1300元左右。一些老房子还被用来开发商务办公、旅游休闲项目，给丰河村带来了人气和活力。”广东恒光投资有限公司副总经理徐小燕介绍。

对于租赁住房的建设和运营，普遍面临前期投入大、回报周期长、融资成本高等问题。丰和村项目是如何解决这个问题的？徐小燕表示，中国建设银行广州分行为项目整体改造提供了5.5亿元的信贷支持，期限为10年，利率为4.2%。“长期低息贷款可节约财务费用3000多万元，保证了项目的顺利进行。”

今年2月，中国银监会、住建部联合发布相关指导意见，提出鼓励银行业金融机构按照合法合规、风险可控、业务可持续的原则，向改建改造现有住房形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款；与保障性住房相关的贷款不纳入房地产贷款集中管理等措施。

为调动多元主体参与保障性租赁房建设的积极性，实施了一系列扶持政策。简化审批流程，开展多个城市联合审查机制，缩短项目审批时间；增加财政补贴。去年，中央政府为40个城市提供了28亿元的预算内投资补贴。今年将加大中央财政补贴的支持力度。减轻税费负担，住房租赁企业对个人减按5%的税率缴纳1.5%的增值税，企事业单位向个人和大型住房租赁企业出租房屋减按4%的税率缴纳。

“这些政策措施含金量和力度都很高，回应了当前住房发展面临的一些突出问题，补齐了住房保障体系的短板，将使更多新市民和年轻人租得起、租得起、租得近、租得好。”上海房地产研究院院长严蓉说。

“十四五”期间，全国40个重点城市初步计划新增保障性租赁房650万套，预计将帮助解决近2000万人的住房困难。北京、上海、广州、深圳等重点城市也加大了新建保障性租赁房的比例，一般占新增住房供应的40%至45%。

RealData高级分析师黄辉认为，加快发展保障性租赁房，需要进一步明确保障对象和细化建设标准，探索制定科学合理的租金定价机制。“租金要低于同地段、同品质市场的租赁房租金，但差距不能太大，否则企业容易亏损，不利于良性循环发展。”

今年2月，广州市住房和城乡建设局发布《广州市保障性租赁房项目认定办法(征求意见稿)》指出，保障性租赁房租金低于同地段、同品质市场租赁住房租金的，由市场主体按照“企业可持续、市民可承受”的原则，结合享受的优惠政策，综合评估企业经营成本后确定。年租金涨幅不高于同期同地段、同品质市场租赁住房，且不超过5%。

也有专家建议，在多重扶持政策下，保障性租赁房建设应注重因地制宜、有序发展，不应盲目推进。“接下来，我们将推动各地建立和完善住房租赁服务管理平台，加强对保障性租赁房建设、租赁和运营管理的全过程监管，强化工程质量和安全监管。严禁以保障性租赁房名义违规操作或骗取优惠政策。”住房和城乡建设部相关负责人说。

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